土地供應放量 萬科保利等龍頭房企靜悄悄補倉

發(fā)布時間：2018/12/26 16:51:25    瀏覽次數(shù)：11376    來源： 第一財經日報 cjjt-fdc

每逢年底皆是土地供應井噴的時段，當下正值整個房地產市場處于深度調整周期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。

比如北京市不久前在一天內推出13宗地塊，總出讓面積79萬平方米，總起價295億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。無獨有偶，其他如廣州、南京等城市也都相應地展開了歲末賣地大戰(zhàn)，供應面積較前三季度大幅度增加。

與之相對應的是，商品房銷售未及預期，以及日益趨緊的資金壓力，使得房企對于后市的觀望情緒變得更為凝重，買地熱情顯著下降，土地溢價率較過去兩年顯著下降。

此時，土地市場上最為活躍的，當屬市場份額較大的龍頭房企。數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等一線房企在年底的供地潮中表現(xiàn)相對踴躍，其拿地數(shù)量較今年前幾個月明顯增加，且全年新增土地總量并未較上一年有所減少。曾經一年多罕有在一級市場出手的融創(chuàng)中國已悄然回歸一級市場，連續(xù)斬獲多宗宅地。

多地供應量增加

背負著較重土地出讓任務的北京市場，在年底迎來供應大潮。整個11月，北京合計土地出讓金達495億元。前11月，北京全年土地出讓金為1700億元。進入12月之后，因全年土地出讓任務仍有較大缺口，北京土地市場熱度不減。12月4日、11日，兩天土地出讓合計收金超過60億。

北京只是一個縮影。臨近年底，不少城市的土地市場都在集中放量。就在北京土地市場創(chuàng)下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發(fā)布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網(wǎng)上也掛牌了15宗土地。

11月的數(shù)據(jù)顯示，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月供應土地合計達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。

供應量增加的同時，開發(fā)商購地并不算太積極，土地流標現(xiàn)象也較為突出。“土地市場降溫非常明顯，有很多政府都在找過我們，因為擔心土地流拍，希望我們可以去托底。”一位TOP10區(qū)域土地投資負責人告訴記者。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲140%(2017全年流標148宗，截止當年12月17月135宗)。

數(shù)據(jù)同樣顯示，不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標也處于高位，年內三四線城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計住宅土地流標年內高達1501塊。

對于當下的土地市場形勢，業(yè)內人士的評價較為中性。中原地產首席分析師張大偉分析指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀錄，但流標的現(xiàn)象已經越來越多。因為目前房企整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質地塊的積極性降低。

正因為企業(yè)今年整體購地積極性下降，多個地方政府全年供地計劃難以完成。在土地炙手可熱的北京市場，全年供地任務的缺口依然很大。數(shù)據(jù)顯示，北京今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當于去年全年的49%。

企業(yè)多數(shù)仍在觀望

與過去兩年行業(yè)搶地形成鮮明對比的是，多數(shù)房企在今年的購地意愿大幅度下降。這一方面是源于企業(yè)對后市保持謹慎態(tài)度，另一方面則是持續(xù)收緊的融資環(huán)境導致開發(fā)商現(xiàn)金流惡化。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：25家房地產行業(yè)龍頭房企9-11月拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。數(shù)據(jù)顯示龍頭房企拿地數(shù)據(jù)已經連續(xù)3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現(xiàn)。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。

“今年要收縮拿地，主要任務是回款，即便是有一些項目虧損，我們也要先賣。”一位閩系房企總裁曾告訴記者。

房企的謹慎態(tài)度在下半年表現(xiàn)格外明顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，銷售TOP100中近4成企業(yè)在11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創(chuàng)、金輝、福晟等。據(jù)研究，企業(yè)的這種蟄伏行為多是為了防范風險進行主動戰(zhàn)略收縮；此外，還因為不少企業(yè)前兩年買地力度大土地儲備充足，比如金茂、福晟、首創(chuàng)、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。

日前，濱江集團董事長戚金興對媒體表示：該公司便在下半年臨時調整了拿地的策略。“我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿，主要是為了保證未來的規(guī)模發(fā)展。不過隨著三四季度的市場變化，我們也開始慢慢調整自己的拿地節(jié)奏。”

按照濱江的計劃，今年上半年是按照“1:2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地；今年三季度是按照“1:1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地；而到了四季度，原則變成“1:0.72”。

一方面是政府供地量大增，另一方面是企業(yè)購買欲望下降，土地市場的景氣指數(shù)并不高，價格也較上兩年大幅度下降。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，銷售TOP100中半數(shù)房企新增樓面價較2017年下降。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態(tài)度。

許多城市在今年下半年的土地價格，均較2016、2017時的成交價格出現(xiàn)了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標號為長嶺居CPPA-A-3的地塊總價22.47億，樓面地價13505元/平方米，被央企五礦地產拍得。但在2016年8月，該區(qū)域臨近地塊的拍出樓面單價高達27274元/平方米。今年的成交價格較兩年前打了對折。

據(jù)了解，2016年創(chuàng)造長嶺居地王的開發(fā)商為中治，今年，該公司已與央企五礦進行合并，故而五礦在12月初的購地行為，被視作一次補倉行為，拉低區(qū)域內地塊的平均單價。

龍頭房企悄然出手

盡管大部分公司在下半年調減了拿地計劃，但仍然有一些公司趁著年底的打折行情下積極補充庫存。

保利發(fā)展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州外圍城區(qū)番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬平方米，計容建筑面積不超過21.67萬平方米。

此后的12月13日，保利以底價53.84億元競得廣州市白云區(qū)的一宗商住用地。這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積將近4.75萬平方米，計容建筑面積則為28.19萬平方米。

由于地處廣州中心城區(qū)，加之體量不小，盡管上述項目以底價成交，但在市場下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款，也僅有保利這樣具有融資優(yōu)勢的企業(yè)能夠拿下。

萬科在年末的拿地情況也較為突出。11 月該公司共獲取16 個新項目，其中14 個為住宅開發(fā)類地產項目，2 個為物流地產項目。公司單月新增土地項目建筑面積達392 萬平米；拿地總成本264 億元，同比增長27%(不包括物流項目)。

不久前，有消息顯示，碧桂園董事會主席楊國強在集團經營會上發(fā)出積極信號：“逐步放開投資”。據(jù)稱，碧桂園在此之前已經暫緩投資有半年之久。

無獨有偶，許久不在公開土地市場露面的融創(chuàng)中國也開始頻繁出現(xiàn)在公開土地市場，過去兩年土地市場熱度較高地王頻出之際，該公司曾經很長時間淡出一級市場。

12月10日，上海靜安區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元18-01地塊由融創(chuàng)以底價30.5億元拿下，樓板價每平方米46609元。較早前的11月，融創(chuàng)以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地，其中西側42號GS1201-04地塊樓面價21614元/㎡，溢價率5%；東側沿運河的43號GS1201-05、10宅地樓面價24321元/㎡，溢價率18%。

2018年末的房地產市場，少數(shù)地方政府對于樓市政策的微調，如同堅冰上的裂縫，讓冰面下的市場感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺敏銳的龍頭公司，又將開啟新一輪的布局么？